Четверг, 21.09.2017, 02:31Главная | Регистрация | Вход

Форма входа

Поиск

Реклама

Статистика


Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0




Google-Add.com - Открытый Каталог Сайтов
Яндекс цитирования
Rambler's Top100

Вы можете получить WMR-бонус в размере 0,01-0,10 WMR на свой кошелек 1 раз в сутки

Кошелек
Код Защитный код

Бонус предоставлен сервисом www.wmcasher.ru



Статьи
Главная » Статьи » Гостиничный бизнес

Мини-отели в Санкт-Петербурге
Мини-отель
Для того чтобы запустить мини-отель в Санкт-Петербурге, нужно вложить полтора миллиона долларов, в течение года добиваться разрешений и согласований, а потом годами сдерживать натиск армии проверяющих и ждать окупаемости проекта. Но, несмотря на все трудности, рынок небольших гостиниц в Петербурге растет так, как ни в одном другом городе страны. Растет, впрочем, не благодаря, а вопреки.
Малые отели в странах Европы давным-давно не только прочно заняли свою нишу, но и стали одним из ключевых элементов гостиничной индустрии. Хотите посмотреть — отправляйтесь во Францию. В уютных гостиницах, каждая из которых неповторима и уникальна, за умеренную плату постоялец, безусловно, получит куда больше удовольствия, чем поселившись в бездушном сетевом отеле, где клиент ощущает себя скорее движущейся по конвейеру деталью, чем желанным гостем. И ничего страшного, что в мини-отеле нет бассейна, фитнес-центра и казино: как правило, люди приезжают вовсе не за этим.

Эволюция гостиничного бизнеса в Старом Свете привела к появлению эмпирической пропорции 60 к 40. 60% постояльцев обслуживают крупные отели, 40% потока — гарантированная доля малых форматов. А главное, большие и маленькие гостиницы в Европе перестали конкурировать друг с другом. Вернее, речь идет о соперничестве с другими представителями своего же класса.

Призрачный рынок
Оценивая уроки развития рынка мини-отелей Санкт-Петербурга, полезно было бы представить публике что-то вроде классификации. Однако до сих пор в стране нет ни одного законодательного или нормативного акта, четко определяющего суть понятия «малая гостиница», не говоря уже о делении на группы или классы. В результате попытки регулировать деятельность таких предприятий сервисной индустрии создают многочисленные проблемы, особенно когда мини-отели пытаются причесывать под одну гребенку с крупными отелями. Единственный просвет — комментарии Федерального агентства по туризму к «Системе классификации гостиниц и других средств размещения», из которых следует, что малый отель — это гостиница с количеством номеров менее 50.

Впрочем, владельцы мини-отелей Петербурга применяют собственную классификацию (согласны с нею не все, но многие): в зависимости от параметров занимаемого помещения малые отели делятся на «мини-отели» (до 10–15 номеров в нежилом фонде, хотя многие отели емкостью 25–30 номеров также называют себя «мини»); мини-отели квартирного типа (обычно не более 6–7 и максимум до 10–15 номеров в жилом фонде); и, наконец, малые отели в отдельно стоящих зданиях (до 50 номеров).

По уровню предоставляемых услуг малые отели можно поделить на демократичные и весьма любимые студентами хостелы, домашние отели, отели эконом- и бизнес-класса, а также апарт-отели. Последние, в основном, могут похвастаться авторским дизайном интерьеров, элитным расположением, эксклюзивными услугами, наличием номеров уровня «люкс» и по многим показателям способны дать фору крупным пятизвездочным гостиницам. Хотя с этими самыми звездами в России до сих пор царит полнейшая путаница. Действующие (а вернее, наличествующие) ГОСТы не учитывают отличий малых и крупных гостиниц. Те же проблемы возникают при попытках применять новую «Систему классификации гостиниц». Тем более что переаттестацию по этой системе трудно пройти даже четырех- и пятизвездочным старожилам.

В итоге, даже если владельцы малого отеля на 15 номеров в отдельно стоящем здании установят золотые джакузи, развесят по стенам картины из Эрмитажа и создадут для постояльцев небывалый уровень комфорта, предприятие вряд ли получит хотя бы четыре звезды, поскольку лифт здесь всего один, а парикмахерская отсутствует.

В прошлом году владельцам малых отелей сделали послабление, так что некоторым гостиницам удалось официально получить три, а то и четыре звезды. Но до сих пор количество звезд в рекламе того или иного мини-отеля — скорее личная оценка инвесторами качества своего продукта, нежели результат официальной сертификации.

В чем же тогда преимущество мини-гостиниц? Как минимум, в предоставляемой клиенту возможности выбора. Постоялец может подобрать себе отель не только исходя из стоимости номера, набора услуг и местоположения, но и с учетом эстетических пристрастий. Интерьеры одних малых гостиниц нравятся людям творческих профессий, в других предпочитают останавливаться бизнесмены. Но главное, в каждой гостинице такого класса номера оформлены в индивидуальном стиле.

— Для большинства владельцев малых отелей это не просто бизнес. Это самовыражение. Они живут этим, относятся к своему отелю, как к домашнему очагу, а к постояльцам — как к гостям. В малых гостиницах есть возможность создать индивидуальную атмосферу уюта и комфорта, клиент чувствует себя как дома, а такое ощущение в большой гостинице порой трудно получить даже за очень большие деньги, — утверждает вице-президент Ассоциации малых гостиниц Санкт-Петербурга, директор гостиницы «Галакт» Владимир Васильев.

— Малые отели позволяют оптимизировать объем предоставляемых услуг, оперативно контролировать их качество и количество, а также выбирать наиболее эффективное соотношение числа сотрудников и посетителей, — добавляет вице-президент Российского союза туристской индустрии (РСТ) Сергей Корнеев.

ПоГОСТили, и хватит
Главная проблема участников внешне весьма успешного рынка мини-отелей Санкт-Петербурга — недвижимость. Чаще всего гостиницы размещаются в выкупленных, а затем перестроенных старых коммуналках и в квартирах жилых домов. А для официального оформления гостиницы требуется перевести квартиры в нежилой фонд (НФ), что очень не просто. «Большинству предпринимателей не под силу этот перевод, процесс требует высоких затрат, процедура же оформления порой занимает более года. Добавьте сюда неподъемные налоги на имущество и на землю, которые тогда придется платить, и вдвое увеличивающиеся эксплуатационные затраты!», — жалуется директор петербургского малого отеля «Аркадия» Олег Румянцев.

По подсчетам участников рынка, от 50 до 70% малых отелей города до сих пор обретаются в жилом фонде (ЖФ) и оформлены на физических лиц, а юридически их деятельность ограничивается посуточной сдачей квартир в аренду на условиях оформления договоров с постояльцами. Так питерские отельеры и отчитываются перед налоговиками. По сути, никаких правовых коллизий здесь не возникает, поскольку сдавать квартиры внаем никто не запрещает. Вот только формального права называться «гостиницей» у таких предприятий нет. А значит, трудно рекламироваться (ФАС не дремлет), внятно позиционировать свое заведение, формировать сетевые альянсы, не говоря о шансах получить пресловутые звезды.

Другая проблема, актуальная для всех без исключения малых отелей в стране: большинство пожарных и санитарных норм, а также ГОСТы и СНиПы, описывающие требования как к жилым помещениям, так и к гостиницам, не менялись с советских времен и совершенно не соответствуют нынешним условиям. Даже оформленная по всем правилам заявка на перепланировку может быть отвергнута чиновниками только потому, что по нормативам в жилом помещении не должно быть больше двух туалетных комнат. Тем временем, согласно нормам СЭС, если нет сертификата соответствия, в жилом фонде категорически запрещается кормить постояльцев и уж тем более без лицензии продавать спиртные напитки (а это 100 тысяч рублей на срок от трех до пяти лет). Вот почему до 15% малых отелей в Санкт-Петербурге вообще не зарегистрировано — фактически бизнесмены работают нелегально.

Могут ли позволить себе расслабиться предприниматели, решившиеся на неизбежные затраты во имя соблюдения законности? Ничуть не бывало! Согласно правилам пожарной безопасности, в местах общественного проживания туристов должна быть вторая лестница для эвакуации. Как же этого добиться в мини-отеле, размещенном на втором или третьем этаже? А между тем во Франции, славящейся не менее жестким законодательством, власти почему-то сумели пойти навстречу владельцам мини-гостиниц.

В итоге при всем прогрессе точное количество малых отелей в Санкт-Петербурге не могут назвать не только чиновники, но и сами участники рынка.

Что делать? Сергей Корнеев предлагает конкретные меры: «Нужно упростить процедуру перевода помещений в нежилой фонд, а при согласовании перепланировок заменить часть запретительных мер на условие обязательного страхования, что позволит стимулировать легализацию бизнеса, а заодно привлечет внимание банков и страховых компаний к этому сектору рынка. Кроме того, не нужно препятствовать тем мини-отелям, которые сохраняют свой номерной фонд в жилом фонде, если предприятия легализованы. Ведь существует вполне прозрачная схема, выгодная с точки зрения поступления налогов в бюджет: ИЧП сдает помещения в аренду и платит налоги, а ООО набирает персонал и также платит налоги. Такой подход устраивает налоговиков, пожарных и многие другие проверяющие органы. Всех, кроме СЭС! Нужно изменить устаревшие федеральные правила и разработать городские стандарты для малых отелей, городские правила СЭС. Наряду с этим мини-отели квартирного типа выгодны для города еще и потому, что могут стать базой для создания ТСЖ, своего рода системообразующими предприятиями. Наконец, это существенное подспорье в процессе расселения коммуналок — мини-отели вполне можно включить и в эту программу». Кроме того, вице-президент РСТ предлагает составить базу данных предложений для инвесторов малых отелей, обеспечив привлечение ипотечного кредитования. Он указывает и на то, как важно стимулировать аренду (это повысит активность инвесторов) на сроки не менее 10–15 лет (что равно сроку окупаемости и возврата кредитов), а также предоставить возможность выкупать арендованные объекты в рассрочку при наличии льгот по аренде на старте бизнеса.

Участники рынка годами призывают власти обособить свод документов, регулирующих гостиничную отрасль, и адаптировать их с учетом особенностей функционирования малых отелей, привести в порядок противоречащие друг другу нормативы и принять, наконец, единый федеральный закон. Но — увы. По словам Сергея Корнеева, вопросы, связанные с регулированием сектора малых отелей, на региональном уровне не решить, а федеральным чиновникам эта тема не интересна.

Отсутствие конструктивного (деструктивного — хватает) внимания государства к рынку малых отелей было бы оправданным, если бы гостиничная инфраструктура в стране была насыщена и отлажена. Однако даже относительно благополучному Санкт-Петербургу для того, чтобы войти в пятерку туристических центров Европы, требуется вдвое увеличить номерной фонд — на 18 тысяч мест.

В номера!
Как бы то ни было, изучать процесс инвестирования в мини-отели следует именно на опыте Санкт-Петербурга. «Бизнес-журнал» постарался суммировать наиболее существенные позиции на примере создания мини-отеля на 10 номеров.

Первая и главная задача — подбор помещения. Лучше всего для этой цели подходят коммунальные квартиры выше второго этажа в видовых («фасадных») домах в центральных исторических районах города с наиболее развитой инфраструктурой. Желательно, чтобы поблизости были кафе, рестораны и магазины. Рекомендуемая общая площадь (с учетом номеров, коридоров, кухни, административных помещений) — не менее 300 кв. м . Минус в том, что на дороге такие квартиры не валяются, а их расселение — целая история (особенно если попадутся упорные жильцы). Сегодня в Санкт-Петербурге стоимость расселения-покупки составляет, по оценкам Олега Румянцева, от двух с половиной до семи тысяч долларов за квадратный метр, причем в среднем по городу эта процедура потребует около 800 тысяч долларов.

Следующий этап — реконструкция и перепланировка, на что понадобится как минимум половина суммы, потраченной на покупку помещения. Впрочем, куда хуже то, что на получение разрешительных документов, подготовку, согласование и утверждение проекта перепланировки уйдет более года. После того как перепланировка будет закончена, бесчисленные чиновники проверят результаты на соответствие нормативам. Если этот этап завершится успешно, придет пора заключать договоры с энергетиками, Водоканалом, пожарными…

Куда проще и интереснее разрабатывать интерьер гостиницы. Главное, чтобы отель не напоминал общежитие и коммуналку, был чистым, уютным и удобным для проживающих. Оборудование для такой гостиницы (мебель, бытовая техника, предметы интерьера и т. п.) обойдется еще в 200–250 тысяч долларов. При этом не следует забывать о недопустимости резкого разброса классности номеров: два люкса и восемь номеров а'ля хостел отпугнут обе группы клиентов, а услуги почасовой сдачи номеров любителям амурных приключений быстро испортят имидж.

Назначая цены, полезно изучить рынок и предложения соседей, а набирая персонал, следует готовиться к муштре и обучению. Идеальный кадровый состав для отеля на 10 номеров — управляющий, три–четыре администратора, старший администратор, начальник отдела бронирования, главбух и две–три горничные (на практике многие должности совмещаются). Кстати, очень желательно, чтобы все сотрудники знали английский язык, администраторы — обязательно.

Остальное диктует не столько наука, сколько здравый смысл. Стандартные услуги — легкий завтрак и чистое белье — неукоснительны. Нет места или юридического права держать свое маленькое кафе и мини-прачечную? Договоритесь с соседями и передайте эти процессы на аутсорсинг. Кроме того, можно заключить специальные соглашения с находящимися поблизости спортзалом и сауной, рестораном и фирмой по прокату автомобилей, экскурсионным бюро, предложив гостям скидки.

Очевидно, что на формирование базы постоянных лояльных клиентов уйдет не один год, поэтому стартующий мини-отель просто обязан заключить договоры с турфирмами на оказание гостиничных услуг. Да, посредники будут взимать от 10 до 20% от стоимости номера, зато благодаря им удастся избежать главной опасности — простоя.

Ну и, наконец, реклама. «Глянец» и базы данных, специализированные сайты в Интернете — хороши все доступные средства. Если же в городе или регионе появилась ассоциация малых гостиниц, в нее необходимо вступить.

В среднем затраты на запуск мини-отеля квартирного типа на 10 номеров в Санкт-Петербурге составляют сегодня не менее 1 млн 200 тысяч долларов (в других городах страны, естественно, придется сделать поправку с учетом местных условий), а окупаются инвестиции через 6–8 лет.

***

Как будет развиваться рынок мини-отелей в других регионах страны, сегодня не берется предсказать никто. И все же, несмотря на трудности, согласно прогнозам Ассоциации малых гостиниц Санкт-Петербурга, к 2010 году в городе будет действовать около 850 мини-отелей. Но главное, участникам этого сегмента рынка гостиничных услуг, похоже, удалось привлечь внимание городских властей к своим проблемам: в течение месяца должен начать работу Координационный совет по сектору малых гостиниц, инициатором создания которого выступила НП «Ассоциация малых гостиниц СПб», причем проект поддержала администрация Санкт-Петербурга.

Индивидуальный сервис
Владимир и Суздаль находятся на пересечении популярных туристических маршрутов. Поток туристов нарастает, причем появилось немало индивидуальных путешественников, которые зачастую не могут снять номер в гостинице просто потому, что все места заняты. Размещать эту категорию туристов призваны мини-отели.

Первые гостиницы такого класса появились в Суздале около четырех лет назад. Исторически местное население занималось огородничеством и торговлей овощами (преимущественно огурцами и хреном). И вот полученные доходы местные огородники решили вложить в строительство небольших гостевых домиков, которые со временем стали превращаться в мини-отели. Несколько мини-отелей появилось и во Владимире, однако, в отличие от Суздаля, это, как правило, реконструированные исторические здания и усадьбы, приобретенные в собственность у города по итогам тендеров. Большинство мини-отелей ориентировано как раз на туристов-индивидуалов, путешествующих на собственном транспорте по городам Золотого кольца.

Главная проблема для участников этого рынка — трудный диалог с туристическими агентствами, которые ориентируются на групповые поездки, ведь обычно мини-отели предлагают номера разной классификации и по разным ценам. Так, в гостинице «Мономах» 16 номеров, где можно разместить 27 человек. Но если приедет автобус с 27 туристами, невозможно будет расселить их по одинаковой стоимости в разные по классу номера.

Другая проблема — сезонность. Чтобы исправить ситуацию, мы начали развивать направление делового туризма, которое не зависит от времени года и позволяет несколько сгладить переходы от сезона к «бессезонью»: в гостинице есть конференц-зал со всем необходимым для переговоров, семинаров и деловых встреч оборудованием.

Еще один штрих к портрету нашего бизнеса — сложности с оформлением фасада. Здания мини-отелей располагаются главным образом в исторической черте города, недалеко от оживленных транспортных путей. Поэтому на утверждение проекта с управлениями наружной рекламы, архитектуры и строительства уходит много времени и сил.

Оценивая источники информации о нашей гостинице, мы проводили анкетирование постояльцев. Оказалось, что наибольший эффект дает передача информации из уст в уста, на втором месте — Интернет, на третьем — работа маркетолога, который обзванивает потенциальных клиентов, посещает профильные выставки и организует адресную рассылку. Следом расположилась наружная реклама, в том числе весьма результативной оказалась реклама в виде указателей. Так, на наших рекламных баннерах купец указывает рукой в нужном направлении. Очень действенно радио, поскольку наш потенциальный клиент — автомобилист. А вот продвижение в печатных СМИ приносит минимальную отдачу. Тем временем из сотни туристических фирм в Москве или во Владимире с такими отелями, как наш, готовы работать не более десятка — всех остальных не устраивают объемы, поскольку мини-отель не в состоянии принимать туристов целыми автобусами.

Эконом-гостиницы Петербурга

В последние полтора года в Санкт-Петербурге наблюдается бурный рост сегмента Эконом-гостиницы Петербурга - мини-отелей, на долю которых, по разным оценкам, приходится сегодня 15-20% всего номерного фонда в городе. Таким образом, бизнес (преимущественно малый) без какого-либо содействия городских властей, но в полном соответствии с мировой традицией, отреагировал на острый дефицит объектов гостиничной инфраструктуры.

По оценкам специалистов, несмотря на недавний ввод в эксплуатацию ряда малых, средних и крупных гостиниц (в ближайшее время завершится реализация еще около десяти крупных инвестиционных проектов), сегмент эконом-гостиницы Петербурга в городе продолжает динамично развиваться.

Как признают представители туристической индустрии, рыночное чудо, показанное частным бизнесом, отвечает интересам и отрасли, и Петербурга как туристического центра.

По европейскому образцу

Бум создания мини-отелей не случайно наблюдается именно в Петербурге. Появление таких гостиниц (до 30-40 номеров) характерно в первую очередь для исторических городов Европы, где возможности нового строительства в центральных районах ограничены. Охранные обременения и дефицит пятен под застройку подталкивают бизнес к созданию эконом-гостиницы Петербурга (на Западе их часто называют пансионами).

Но возникновению этого явления как эконом-гостиницы Петербурга способствовал не только очевидный дефицит гостиничных мест. Создатели мини-отелей учитывали, что действующие гостиницы (особенно - остававшиеся до последнего времени в госсобственности) зачастую не способны обеспечивать должный уровень обслуживания. И мини-отели в первую очередь делали ставку на индивидуальных и бизнес-туристов, требующих высокого, во многих случаях эксклюзивного качества сервиса.

Эконом-гостиницы Петербурга - как ниша оказалась привлекательной для инвесторов и благодаря местной специфике - обилию коммуналок. "Жителей коммуналок даже сейчас можно достаточно дешево переселять в квартиры на окраины, при этом общие затраты на создание на их месте отелей меньше, чем при новом строительстве на свободных участках, которых, по сути, не осталось в центре города", - поясняет руководитель "Центра развития малых отелей" и управляющий отелем Shelfort Алексей Мусакин.

Инвестиционные сценарии

Эксперты констатируют, что пик создания мини-отелей пришелся на 2004 - начало 2005 года. Сегодня, по разным оценкам, количество подобных гостиничных объектов в Петербурге достигает 400. По словам директора Северо-Западного регионального отделения Российского союза туриндустрии (СЗРО РСТ) Сергея Корнеева, толчком к резкому росту стал юбилей города: "Большинство из них открылось уже после празднования 300-летия Петербурга. Примечательно, что массовое появление мини-отелей совпало с отмеченным в 2004 году взлетом показателей въездного туризма. Дефицит мест размещения создал для мини-отелей очень благоприятные условия выхода на рынок".

Сегмент мини-отелей пока не поддается точному анализу с точки зрения структуры инвесторов и собственников, поскольку считается, что этот рынок остается "серым". Впрочем, специалисты выделяют типичные модели возникновения мини-отелей.

Например, зачастую гостиницы создаются владельцами квартир, сдающихся в наем с посуточной оплатой. По соседству с одной квартирой выкупается вторая, третья и т.д., затем закрывается этаж или подъезд, создается единая служба консьержей и reception. В результате появляются эконом-гостиницы Петербурга. Распространенный вариант: люди, ранее вкладывавшие деньги в покупку недвижимости в центре города, приходили к выводу, что создание мини-отеля - наиболее эффективная форма ее использования.

Бизнес, который и сегодня инвестирует средства в создание мини-отелей, не отпугивает произошедшее в последнее время подорожание в два-три раза недвижимости в центре города, что значительно увеличило сроки окупаемости гостиничных проектов (они достигают пяти-семи лет). "В 2001 году, когда мы открыли первый отель, период окупаемости составлял максимум два года", - рассказывает Дмитрий Барановский, в настоящее время директор компании, управляющей сетью мини-гостиниц B&B Rinaldi. Для создания отеля на 15-25 номеров в центре города сегодня необходимы вложения в размере 2-3 млн долларов.

Рыночный пейзаж

Рынок эконом-гостиниц Петербурга в Петербурге возник в период 1994-1995 годов, когда появились первые современные гостиницы "Матисов домик" и "Немецкий клуб". К 2001 году общее число мини-отелей в городе (включая оставшиеся с советских времен небольшие ведомственные гостиницы) не превышало 50. Затем наметился очевидный рост, и к концу 2003 года в Петербурге работали, по разным данным, 250-280 мини-отелей. Наиболее стремительный подъем был зафиксирован в 2004-2005 годах, и сегодня на петербургском рынке мини-отелей насчитывается около 400 гостиниц.

В Петербурге присутствуют мини-отели всех категорий. К низшей категории относятся хостелы - сейчас их около 15 (по данным компании "Коммерческая недвижимость "Бекар"), стоимость размещения - 10-30 долларов за место. На долю гостиниц эконом-класса приходится 20-25% рынка (номер в таких отелях стоит 40-60 долларов). Бизнес-класс занимает порядка 60-70% рынка (цена номера колеблется от 70 до 150 долларов). Наконец, малые гостиницы VIP-класса, представляющие собой элитные апартаменты (например, Taleon Club Eliseev Palas), составляют примерно 5% рынка (стоимость номера - от 150 до 400 долларов и выше).

Самая крупная официальная сеть мини-отелей в Петербурге - B&B Rinaldi, располагающая 10 гостиницами бизнес-класса (в ближайшие полгода планируется открытие еще четырех мини-отелей). Под брендом Ассоциации "Отели на Невском" действует сеть из четырех мини-отелей; кроме того, предлагается в посуточную аренду несколько десятков апартаментов. Из трех гостиниц состоит сеть "Былой Петербург". Группа "Евразия" имеет два отеля, а также хостел. Два мини-отеля и несколько квартир в историческом центре принадлежат "Сети мини-гостиниц Санкт-Петербурга".




Источник: http://www.prohotel.ru/
Категория: Гостиничный бизнес | Добавил: lukomorye (28.05.2009)
Просмотров: 10882 | Теги: мини-отель, малая гостиница, номер | Рейтинг: 3.0/2 |
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Copyright Vega © 2017 |